Consultas sobre la aplicación de las normas impuestas por el Gobierno en las copropiedades.
Por: Nora Pabón Gómez
EL TIEMPO
Son muchas y diversas las consultas que hemos recibido de los lectores sobre la aplicación de las normas en el transcurso de la emergencia y de la cuarentena. Cuotas de arrendamiento y administración, comisión de inmobiliarias y decisiones polémicas de guardas de seguridad, son algunas de ellas.
Arrendamiento y cuotas de administración
La norma no aplaza pago de arrendamiento ni de cuotas de administración.
Una persona relata que arrendó su apartamento hace varios meses y con el canon mensual que recibe, paga el arrendamiento de otro al que se trasladó por ser un edificio con ascensor. En el contrato quedó estipulado que el canon mensual incluye la cuota de administración.
Recientemente el arrendatario, quien argumenta estar fundamentado en las “normas recientes del Gobierno”, ha manifestado que, durante la emergencia económica, no cancelará ni el valor del arriendo ni la administración, por lo cual afirma el propietario, el perjuicio es enorme al tener que pagar dos arriendos y dos administraciones, que para él es imposible. Pregunta mi opinión al respecto.
Respuesta: El Decreto Legislativo 579 del 15 de abril de 2020, mediante el cual se dictaron normas transitorias que regirán durante el estado de emergencia Económica, Social y Ecológica, en las condiciones señaladas por la norma, en ningún momento exonera a los arrendatarios de cumplir con su principal obligación, que es el pago por el uso del inmueble, durante el tiempo que dure el estado de emergencia ni pasado éste.
Ello, no solo por las obligaciones inherentes al contrato cuyo incumplimiento tendrá efectos legales, sino por los perjuicios que se ocasionarían a los arrendadores, que como en el presente caso, dependen del valor mensual de los arriendos.
Lo que establece la norma es que cualquier variación sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones durante el periodo determinado por ésta, deberá ser el resultado de un acuerdo entre las dos partes y no se podrán incluir intereses de mora, ni penalidades, indemnizaciones o sanciones e incluso regula el caso de que no se llegue a un arreglo.
Lo que dispuso el Gobierno, es que durante el periodo citado se aplazan los reajustes anuales de acuerdo con los contratos, pero advierte que este valor se pagará posteriormente por el arrendatario.
En el caso de la consulta, el arrendatario se comprometió a pagar las cuotas de administración y por tanto el administrador puede cobrarlas al propietario, pero también al arrendatario o al tenedor a cualquier título.
En lo que se refiere a este aspecto, tampoco se exoneró a éstos del pago de las cuotas de administración; se previó que esta obligación se podría cumplir en cualquier momento de cada mes, sin intereses de mora, penalidad o sanción proveniente de la ley o de acuerdo entre las partes.
Lo que se aplazó fue el reajuste anual durante el período citado por la norma, pero al igual que en el caso de los arriendos, este deberá efectuarse cuando concluya dicho término. El decreto señala las condiciones para acogerse a la norma.
Interpretar o aplicar el decreto de otra manera, sería desigual e injusto para los arrendadores que como en el caso de la consulta, requieren de este valor para pagar su vivienda. En otros casos, el arrendador paga el préstamo hipotecario con este canon o es el dinero para cubrir sus necesidades básicas.
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El Decreto Legislativo 579 de 2020 no regula contratos con las compañías inmobiliarias
Solicita un propietario: “agradezco se aclare cuál es la contribución solidaria que deben hacer las inmobiliarias en los casos en que el arrendatario solicite una reducción en el canon del arrendamiento. Las inmobiliarias, como intermediarios ¿qué son, deben seguir ganando igual comisión?”
Respuesta: El Decreto 579 de 2020 no hace referencia al tema. Considero que, salvo acuerdo entre las partes contratantes, esto es el dueño del inmueble y el administrador o agente inmobiliario, la comisión debe ser la pactada en el contrato respectivo.
Se debe tener en cuenta que independiente del valor del arriendo o de cualquier modificación a las condiciones del contrato de arrendamiento, los inmobiliarios continúan con su gestión de administración de los inmuebles así sea de manera virtual o de teletrabajo. Entre estos, llamadas, facturación, recaudo de cánones de arriendo.
Límites de las facultades del administrador
Sobre el tema de la aplicación de las normas en las copropiedades se han planteado otras inquietudes.
Un residente manifiesta que los vigilantes de su conjunto, acatando instrucciones de la administración, no le permitieron ingresar a su apartamento a un hermano para llevarle unos alimentos y medicamentos. Pregunta si esto es legal.
Sobre el mismo tema un propietario relata que tiene un servicio de internet adecuado y lo requiere para su uso y el de su familia. El administrador no permitió el acceso de las personas de la compañía que suministra el servicio.
Respuesta: Considero que, en el primer caso, lo más probable es que de buena fe y para cumplir con las medidas de seguridad y prevención por el Covid-19, la administración se extralimitó en sus funciones, pues se trata del ingreso a una unidad privada, máxime para colaborar en la atención de las necesidades básicas de su familiar.
En el segundo caso en que también se requiere acceder a la cubierta, incurrió en la misma falta al impedir al usuario gozar de un servicio que en estos momentos es esencial para estudio y trabajo.
Al respecto es necesario recordar que según lo dispuesto por el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 los administradores responderán por los perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave ocasionen en el caso citado a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.
NORA PABÓN GÓMEZ
ABOGADA, ASESORA EXTERNA
Tomado del diario EL TIEMPO
